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個人房地合一稅申報(以下僅針對中華民國境內居住者討論)

一、課稅範圍

出售房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地。


二、如何判斷房地適用新制或舊制

新制:1.民國105年1月1日以後取得

   2.民國103年1月2日以後取得,且持有期間在2年以內

舊制:非上述為舊制


三、課稅方式

新制:分離課稅,完成房屋、土地所有權移轉登記日(或房屋使用權移轉日)的次日起算30 天內申報納稅

舊制:房屋交易所得併入年度綜合所得稅課稅,於次年5月份申報納稅


四、課稅所得

新制:課稅所得額=房地成交價額-成本-費用-依土地稅法規定計算的土地漲價總數額

(土地增值稅不得列為成本費用減除)

舊制:課稅所得額=房屋成交價額-成本-費用


五、稅率

新制

1.交易非自住房地

a.依持有期間認定:

持有期間≦1年:45%

1年<持有期間≦2年:35%

2年<持有期間≦10年:20%

持有期間>10年:15%

b.因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素,交易持有期間在2年以內的房屋、土地:20%

c.以自有土地與營利事業合作興建房屋或自地自建,自土地取得之日起算2年內完成並銷售該房屋、土地:20%


2.交易自住房地

a.個人或其配偶、未成年子女設有戶籍、持有並居住該房屋連續滿6年,且交易前6年無出租、供營業或執行業務使用

b.課稅所得在400萬元以下免稅;超過400萬元部分,按 10%稅率課徵

c.6年內以適用1次為限

符合上述條件者,減免房地合一稅,如為重購退稅則依下列情況退稅

a.換大屋:全額退稅

b.換小屋:比例退稅

注意:重購後5年內不得改作其他用途或再行移轉


舊制

1.依綜合所得稅5%~40% 累進稅率課徵房屋交易所得稅

2.無自用住宅減免

3.重購退稅

a.換大屋全額退稅,換小屋不能退稅

b.先購後售者亦適用

c.用配偶名義重購者亦適用


六、結論

105年起實施房地合一申報課徵所得稅制度,依所得稅法第14之5條規定,個人有房屋、土地交易所得或損失,不論有無應納稅額,應於房屋、土地完成所有權移轉登記日,或設定地上權方式之房屋使用權交易日之次日起算30日內自行填具申報書,檢附契約書影本及其他有關文件,向該管稽徵機關辦理申報。又依同法第108條之2第1項規定,未依限辨理申報,處3,000元以上30,000元以下罰鍰

近來房地合一申報之案件,有接獲國稅局要求提示買賣資金流程及相關取得、改良及移轉用之證明。建議納稅義務人應妥善留存契約書其他相關證明文件,並確有其相關資金流程,同時注意相關法規且加以遵循,以避免受罰。


出處:財政部北區國稅局房地合一申報專區


所得稅法§14-5-全國法規資料庫
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所得稅法§108-2-全國法規資料庫
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個人房屋土地交易所得稅申報書
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