銷售預售屋時應如何開立發票?

Updated: Dec 9, 2020

(一) 銷售預售屋時應於何時開立發票?

營業人銷售貨物或勞務,應依營業稅法營業人開立銷售憑證時限表規定之時限,開立統一發票交付買受人,同法第32條第1項已定有明文。建設公司預售房屋各期所收取之房屋價款,依照上述開立銷售憑證時限表規定,應於收取各期價款時,按所收取價款金額開立統一發票(財政部賦稅署750424台稅二發第7523625號函)。國稅局籲請房屋銷售業若有預售房屋時,請依上述規定於收取各期價款時開立發票,而非待總銷售價款收齊時才開立發票,以免違反統一發票開立時限之規定。

(二)建築業預售房屋並約定以銀行貸款抵繳尾款者其開立發票時限

建商出售預售屋時皆會與買受人簽訂房屋買賣契約書,除載明買賣標的內容外,更重要的是約定價金之給付時間與方式。建商通常會按其約定收款名目(如訂金、按工程期應給付金額、尾款金額等),收取各該款項,並於收款時開立統一發票交付予買受人,其中常有約定以銀行貸款抵繳預售屋買賣尾款之情形,其開立統一發票時限,為取得銀行貸款之日起3日內。

,建商以預售方式銷售房屋並約定以銀行貸款抵繳尾款,如因故未辦妥或未能取得銀行貸款撥充尾款,而房屋所有權已移轉者,依照財政部規定,至遲應於所有權狀核發日起3個月內開立尾款之統一發票(財政部771022台財稅第770579317號函)。故由以上函令可看出,建設公司與買方簽訂履約保證契約,將每期期款匯入專戶中仍要依建築業開立發票規定依合約約定其價款時開立發票。

(三) 將購買預售屋之權利義務讓與他人時如何開立發票

甲開發股份有限公司銷售預售屋與乙工程顧問股份有限公司,乙公司在尚未繳清價款亦未取得預售屋產權前,將其購屋之權利義務讓與丙股份有限公司承受,其後續房屋及土地款應如何開立統一發票案,函復如說明。說明:二、本案甲公司 既同意乙公司將其購屋之權利義務讓與丙公司承受,除應留存該2公司之讓受契約以供查核外,應由乙公司依讓與價格開立 統一發票與丙公司,至於乙公司未付之後續房地款,應由甲公司依規定開立統一發票與丙公司(財政部810902台財稅第810824931號函)。

假設甲建設公司與乙公司簽訂預售屋買賣契約,雙方約定房地銷售價格為3,000萬元,乙公司於繳付1,700萬元房地款後,將購屋之權利義務讓與丙公司,雙方約定讓與權利價格為2,100萬元,乙公司應開立銷售額為2,000萬元,稅額為100萬元(2,100萬元÷1.05×5%)之應稅三聯式統一發票交付丙公司。另該預售屋未付之後續房地款1,300萬元(3,000萬元-1,700萬元),丙公司向甲公司繳付時,甲公司應依規定開立三聯式統一發票交付丙公司。


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